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Adiós art. 28 de la Ley Hipotecaria: ¿Cómo afecta a la vivienda en Barcelona?

Conoce cómo ha afectado la derogación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria a las viviendas en Barcelona y cómo vendedores y compradores podrán beneficiarse de este nuevo escenario.

La venta de una vivienda heredada nunca es un proceso sencillo. Al difícil duelo por el que muchas veces tienen que enfrentarse los nuevos propietarios se le une un proceso burocrático lleno de gestiones y papeleo. Un complicado procedimiento en el que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria no hacía otra cosa más que dificultar y alargar aún más estas transacciones.

Derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

El pasado 3 de septiembre, el Gobierno eliminaba el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, una ley que hacía ya tiempo que ocasionaba más perjuicio que beneficio ya que respondía a unas circunstancias históricas ya superadas. 

Pero, ¿Qué decía exactamente esta normativa y por qué se ha procedido a su derogación? El artículo 28 de la Ley Hipotecaria decía literalmente lo siguiente:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.

Es decir, en caso de no existir testamento, los herederos no forzosos (hermanos, tíos, primos) tenían que esperar dos años para poder inscribir una propiedad heredada a su nombre en el Registro de la Propiedad en previsión de que durante ese periodo de tiempo pudiesen aparecer nuevos herederos inesperados. 

Origen del artículo 

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocido como Ley Cuba, tenía su origen en el siglo XIX cuando España contaba con colonias en Cuba y Filipinas. En esa época, las comunicaciones eran muy lentas por lo que era habitual que el heredero de un inmueble apareciese meses después de producirse el fallecimiento, reclamando la vivienda y creando un gran problema sobre a quien le correspondía la herencia. 

Consecuencias de la derogación

Las consecuencias de la derogación del artículo 28 son muy evidentes tanto para los vendedores de viviendas heredadas como para los propios compradores:

Ventas más rápidas

Antes de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, los herederos tenían que esperar dos años hasta poder inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Aunque esta situación no impedía que pudieran proceder con la venta, las posibilidades de encontrar a un comprador se reducían considerablemente. 

Por un lado, muy pocos compradores se atrevían a adquirir una vivienda que no estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad. Si durante el transcurso de esos dos años aparecía un nuevo heredero y este reclamaba la propiedad, el comprador podía quedarse sin su inmueble.

Por otro lado, los bancos raramente concedían créditos hipotecarios a viviendas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad...

Precios de venta más altos

El resultado de todo esto es que las viviendas heredadas afectadas por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria acababan vendiéndose por un precio inferior a su precio real de mercado debido al alto riesgo que asumían los compradores. Tras la derogación de la normativa, estas viviendas han vuelto a recuperar su valor real.

Conoce el precio por el que se están vendiendo las viviendas en L'Eixample, Zona Franca y Martorell descargando nuestro último informe inmobiliario:

Informe Precio de la vivienda

¿La derogación del artículo 28 tiene efecto retroactivo?

A partir del 3 de septiembre de 2021 todas las viviendas heredadas podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad libremente sin necesidad de esperar ningún periodo. Del mismo modo y, dado que la derogación tiene carácter retroactivo, todas las viviendas pendientes de inscripción que llevasen esperando los dos años que marcaba la ley, también se beneficiarán de esta medida, quedando libres para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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