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La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda es la facultad que tiene el arrendador para subir de manera anual la cantidad que el inquilino paga en concepto de alquiler.
Pero, ¿Cómo se actualiza la renta del alquiler de un piso en Barcelona? ¿Puede subir el arrendador el precio del alquiler de manera libre? ¿Existe alguna normativa que regule este tipo de actualizaciones?
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que tienes que saber es que el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el encargado de regular las actualizaciones de la renta. Este artículo dice lo siguiente:
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Se trata de un artículo que ha sido actualizado en varias ocasiones. Esta última versión es la que regula los contratos del 9 de marzo de 2019 en adelante. Sin embargo, la normativa no especifica qué índice debe utilizarse para proceder con la actualización. Aunque lo más habitual es recurrir al índice de Precios al Consumo (IPC), a continuación veremos los mecanismos más habituales:
Actualización de la renta en Barcelona según el IPC
Se trata del Índice más habitual y sencillo. Además, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su apartado 1 establece que la actualización de la renta, utilice la fórmula que utilice, siempre tendrá como límite máximo el IPC, por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.
¿Cómo actualizar la renta conforme al IPC?
Aplicamos a la renta mensual el IPC interanual publicado a la fecha de actualización. Si el IPC es positivo, la renta sube, si el IPC es negativo, la renta baja. La actualización de la renta hay que hacerla el mes anterior a cumplir la anualidad y lo recomendable es comunicarlo durante la segunda quincena de ese mismo mes. De esta manera, nada más comenzar la nueva anualidad, ya estaríamos aplicando el nuevo precio.
En la página de Actualización de rentas con el IPC general del Instituto Nacional de Estadística podéis saber que variación anual debéis aplicar a vuestros contratos.
Actualización de la renta en Barcelona según el Índice de Garantía de Competitividad
La principal particularidad de la actualización de la renta según el Índice de Garantía de Competitividad es que si es negativo, la renta no varía pero, es positivo, la actualización nunca podrá superar el 2%. Esto supone ventajas tanto para el propietario, ya que nunca va a tener que bajar el alquiler, como para el arrendador, ya que nunca experimentará subidas por encima al 2%.
Podéis consultar la página de Índice de Garantía de Competitividad del Instituto Nacional de Estadística para saber qué variación anual debéis aplicar a vuestros contratos.
Actualización de la renta en Barcelona por libertad de pacto
Casero e inquilino también pueden pactar libremente cualquier otro tipo de fórmula para actualizar la renta de los contratos de alquiler de manera anual, por ejemplo: aplicar el porcentaje de variación del Bitcoin, establecer un sistema de actualización propio etc.
En este caso, la única consideración que hay que tener en cuenta es que, aunque exista libertad de pacto, el índice a aplicar nunca superar nunca el IPC.
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